“Thời điểm vàng” để cải tạo nhà - Luật Xây dựng 2025 nói gì?

Từ ngày 1/7/2026, Luật Xây dựng 2025 số 135/2025/QH15 bắt đầu có hiệu lực và bổ sung, điều chỉnh các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, không phải mọi nhà ở dưới 7 tầng đều tự động được miễn giấy phép. Quy định còn phụ thuộc vào tổng diện tích sàn, khu vực xây dựng và quy chế quản lý kiến trúc tại địa phương.

Với nhu cầu cải tạo nhà, đặc biệt là lắp thêm toilet, vấn đề cần được tách thành hai phần: thủ tục xây dựng và phương án kỹ thuật. Việc thêm một nhà vệ sinh bên trong công trình có thể thuộc nhóm sửa chữa, cải tạo không phải xin giấy phép nếu đáp ứng đủ điều kiện. Trong khi đó, bài toán thực tế thường nằm ở việc đưa nước thải đến hệ thống thoát nước mà không cần khoan cắt sàn.

Nội dung chính

• Bối cảnh: Luật Xây dựng 2025 mở rộng diện miễn giấy phép nhưng đi kèm nhiều điều kiện cụ thể.
• Điểm cần biết: Lắp thêm toilet bên trong nhà không phải lúc nào cũng phụ thuộc vào mốc 1/7/2026.
• Giải pháp kỹ thuật: Bơm nghiền SFA Pumps hỗ trợ đưa nước thải đến điểm thoát phù hợp mà không cần khoan cắt sàn trong nhiều trường hợp.
• Lưu ý: Cần kiểm tra quy hoạch, kết cấu và quy chế quản lý kiến trúc trước khi thi công.

Luật Xây dựng 2025 thay đổi gì về giấy phép xây dựng?

Theo Điều 43 khoản 2 điểm g Luật Xây dựng 2025, nhà ở riêng lẻ có thể thuộc diện miễn giấy phép xây dựng nếu đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

Việc đáp ứng điều kiện về số tầng chưa đủ để kết luận công trình được miễn giấy phép. Chủ nhà cần kiểm tra cả diện tích sàn và vị trí xây dựng.

Một số nhóm khu vực bị loại trừ gồm:

• Khu chức năng hoặc khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố
• Khu chức năng, khu dân cư nông thôn hoặc khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh hoặc thành phố
• Khu vực thuộc quy hoạch chung khu kinh tế hoặc khu du lịch quốc gia
• Khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã
• Khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc

Điều này đặc biệt đáng lưu ý với nhà ở tại các khu vực đô thị phát triển, khu dân cư theo quy hoạch hoặc nơi đã có yêu cầu quản lý kiến trúc riêng. Vì vậy, không nên hiểu đơn giản rằng mọi nhà dưới 7 tầng đều được miễn giấy phép.

Bạn có thể tham khảo Luật số 135/2025/QH15 trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ và phần giải đáp của Báo Điện tử Chính phủ về các trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng.

Sửa chữa, cải tạo bên trong nhà có cần xin giấy phép không?

Luật cũng quy định trường hợp sửa chữa, cải tạo bên trong công trình có thể được miễn giấy phép xây dựng nếu đáp ứng đồng thời các điều kiện:

• Không làm thay đổi mục đích hoặc công năng sử dụng
• Không ảnh hưởng đến an toàn của kết cấu chịu lực
• Bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy
• Không gây ảnh hưởng đến môi trường
• Không làm thay đổi khả năng kết nối với hạ tầng kỹ thuật

Đối với phần sửa chữa mặt ngoài, công trình còn phải không tiếp giáp với tuyến đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc.

Điểm cần lưu ý là quy định này áp dụng cho sửa chữa, cải tạo, không đồng nghĩa với việc chủ nhà được tự ý mở rộng diện tích, tăng quy mô hoặc thay đổi kết cấu công trình mà không kiểm tra thủ tục. Vì vậy, không nên dùng cụm “cải tạo, mở rộng không cần xin phép” như một khẳng định chung.

Vậy lắp thêm một nhà vệ sinh trong nhà có cần giấy phép không?

Nếu việc lắp thêm toilet chỉ diễn ra bên trong công trình hiện hữu và không làm thay đổi công năng, không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, phòng cháy chữa cháy, môi trường hoặc hạ tầng kỹ thuật, hạng mục này có thể thuộc nhóm sửa chữa, cải tạo bên trong không phải xin giấy phép xây dựng.

Điều này không phải là một quyền mới chỉ bắt đầu từ ngày 1/7/2026. Về bản chất, việc lắp thêm toilet bên trong nhà đã được xem xét theo nhóm sửa chữa, cải tạo nếu đáp ứng các điều kiện liên quan.

Trong thực tế, khó khăn lớn hơn thường nằm ở hệ thống thoát nước. Vị trí muốn lắp toilet có thể nằm xa đường ống chính, ở tầng trên, góc cầu thang hoặc khu vực không có sẵn tuyến ống phù hợp. Nếu thi công theo phương án truyền thống, chủ nhà có thể phải khoan cắt sàn, tạo độ dốc và kéo đường ống mới.

Do đó, việc kiểm tra pháp lý và lựa chọn phương án kỹ thuật cần được thực hiện song song.

Bơm nghiền SFA Pumps giải quyết bài toán thoát nước như thế nào?

Hệ thống thoát nước truyền thống phụ thuộc vào trọng lực. Nước thải cần chảy theo độ dốc từ thiết bị đến đường ống chính. Khi vị trí lắp toilet không thuận chiều dốc hoặc nằm quá xa điểm thoát, việc thi công đường ống có thể trở nên phức tạp.

Bơm nghiền SFA Pumps tạo lực đẩy chủ động để thu gom và đưa nước thải qua đường ống nhỏ đến điểm kết nối phù hợp. Tùy model và điều kiện lắp đặt, thiết bị có thể bơm tối đa khoảng 110 m theo phương ngang hoặc 7 m theo phương đứng.

Các giới hạn này không áp dụng giống nhau cho mọi sản phẩm. Khoảng cách và chiều cao bơm cần được xác định theo đúng model, tuyến ống, số lượng thiết bị kết nối và điều kiện thực tế của công trình.

Giải pháp bơm nghiền có thể giúp hạn chế khoan cắt sàn trong nhiều trường hợp, nhưng thiết bị không thay thế việc kiểm tra thủ tục xây dựng hoặc đánh giá kết cấu. Đây là giải pháp kỹ thuật cho bài toán thoát nước, không phải căn cứ để xác định công trình có được miễn giấy phép hay không.

Đọc thêm: Cách cải tạo thêm nhà vệ sinh đơn giản, tiết kiệm mà bạn cần biết

Chọn model Sanitoilet phù hợp với nhu cầu cải tạo

Dòng Sanitoilet của SFA Pumps có nhiều model cho các nhu cầu sử dụng khác nhau. Việc lựa chọn nên dựa trên số lượng thiết bị kết nối, tần suất sử dụng và đặc điểm công trình.

Thông số trong bảng mang tính tham khảo theo thông tin sản phẩm. Cần xác nhận model và phương án lắp đặt với đội ngũ kỹ thuật SFA Pumps Vietnam trước khi thi công.

Nguyên tắc quan trọng là chọn thiết bị vừa đủ với nhu cầu. Nếu chỉ lắp thêm một toilet, không nhất thiết phải sử dụng model dành cho phòng tắm đầy đủ hoặc môi trường có tần suất cao.

Đọc thêm: Sanitoilet là gì? Giải pháp lắp đặt toilet không cần khoan cắt sàn

Quy trình lắp đặt tham khảo

Với một phương án đơn giản và đã được khảo sát đầy đủ, quy trình có thể gồm:

1. Xác định vị trí đặt toilet và thiết bị bơm
2. Kiểm tra điểm kết nối nước cấp và đường thoát nước
3. Lắp đặt bồn cầu cùng model bơm nghiền phù hợp
4. Đưa đường ống xả đến điểm kết nối theo tuyến được thiết kế
5. Đấu điện, cấp nước và kiểm tra vận hành

Thời gian thi công thực tế phụ thuộc vào hiện trạng công trình, chiều dài đường ống, vị trí kết nối và điều kiện hoàn thiện. Một số phương án có thể hoàn thành trong một ngày, nhưng không nên xem đây là thời gian cố định cho mọi công trình.

Lưu ý pháp lý

Kết luận

Việc lắp thêm một nhà vệ sinh bên trong nhà không nên được hiểu đơn giản là “từ 1/7/2026 mới được miễn giấy phép”. Nếu chỉ sửa chữa, cải tạo bên trong và không thay đổi công năng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực, phòng cháy chữa cháy, môi trường hoặc hạ tầng kỹ thuật, hạng mục này có thể thuộc trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng theo quy định hiện hành.

Trong thực tế, thách thức thường nằm ở đường thoát nước. Bơm nghiền SFA Pumps có thể hỗ trợ thu gom và bơm nước thải qua tuyến ống nhỏ, giúp mở rộng khả năng bố trí toilet mà không nhất thiết phải khoan cắt sàn. Tuy nhiên, model và phương án lắp đặt cần được lựa chọn dựa trên khảo sát cụ thể.

→ Liên hệ SFA Pumps Vietnam để được tư vấn phương án thoát nước phù hợp cho công trình của bạn: 097 788 93 64.

Bài viết mang tính tham khảo. SFA Pumps Vietnam không cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý về thủ tục xây dựng.